내 보증금, 최우선변제 대상일까 — 소액임차인 판정
지역과 보증금을 넣으면 소액임차인에 해당하는지, 해당한다면 얼마까지 최우선변제로 보호되는지를 계산합니다. 개인회생을 준비 중이라면 이 금액이 청산가치에서 빠지고 보증금 중 얼마가 재산으로 잡히는지도 함께 보여 드립니다.
현재 시행령 기준입니다. 서울 1억6,500만원 이하 → 5,500만원, 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포 1억4,500만원 이하 → 4,800만원, 광역시·안산·광주·파주·이천·평택 8,500만원 이하 → 2,800만원, 그 밖의 지역 7,500만원 이하 → 2,500만원(주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조). 경매 배당에서는 그 집에 근저당이 처음 설정된 날의 기준이 적용될 수 있습니다.
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위 계산은 기본 생계비만 반영한 추정치입니다. 추가생계비 소명과 재산 평가에 따라 금액이 달라집니다. 제휴 법무사·변호사 사무소가 1:1로 확인해 드립니다.
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연락처를 남겨두고 싶다면 아래에 적어주세요지역별 기준 — 보증금이 이 금액 이하일 때만
| 지역 | 보증금 기준 | 보호 금액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만원 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 | 1억 4,500만원 | 4,800만원 |
| 광역시(과밀억제권역·군 지역 제외)·안산·광주·파주·이천·평택 | 8,500만원 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 | 2,500만원 |
보증금이 기준을 넘으면 최우선변제 대상에서 통째로 빠집니다. 보호 금액은 주택가액(경매 대금)의 2분의 1을 넘지 못하고(시행령 제10조 제2항), 한 집에 소액임차인이 여럿이고 보호액 합계가 그 절반을 넘으면 절반을 비율대로 나눕니다(같은 조 제3항). 최우선변제를 받으려면 경매 개시 전에 이사(인도)와 전입신고를 마쳐 대항력을 갖춰야 합니다. 자세한 조건은 최우선변제금이란에 정리했습니다.
개인회생에서는 — 청산가치에서 빠지는 금액
주택임대차보호법상 우선변제를 받을 수 있는 금액은 압류가 금지되는 채권이고(민사집행법 제246조 제1항 제6호), 개인회생에서도 면제재산으로 보호됩니다 (채무자회생법 제580조 제3항이 준용하는 제383조 제2항, 같은 법 시행령 제16조). 그래서 보통 보증금 − 전세대출 − 최우선변제금을 청산가치로 잡고, 이 금액이 크면 변제 총액이 그만큼 올라갈 수 있습니다. 다른 재산까지 합친 청산가치는 청산가치 계산기에서, 보증금 평가가 다퉈지는 경우는 청산가치 산정에서 확인하세요.
자주 묻는 질문
보증금이 기준보다 조금만 넘어도 최우선변제를 못 받나요?
네. 소액임차인 범위는 보증금이 지역별 기준 금액 이하인 경우로 정해져 있어(주택임대차보호법 시행령 제11조), 서울에서 보증금이 1억6,500만원을 1원이라도 넘으면 최우선변제 대상이 아닙니다.
최우선변제금은 개인회생 청산가치에서 빠지나요?
주택임대차보호법상 우선변제를 받을 수 있는 금액은 압류가 금지되고(민사집행법 제246조 제1항 제6호), 개인회생에서도 면제재산 제도(채무자회생법 제580조 제3항·제383조 제2항)로 보호됩니다. 그래서 보통 임차보증금에서 이 금액을 빼고 청산가치를 잡습니다. 다만 법원과 사안에 따라 평가 방식이 다를 수 있으니 참고용으로 보세요.
집에 근저당이 오래전에 잡혀 있으면 금액이 달라지나요?
경매에서 배당받을 때는 그 집에 담보물권(근저당 등)이 처음 설정된 날 당시의 기준이 적용됩니다. 시행령이 개정될 때마다 "시행 전에 담보물권을 취득한 자에게는 종전 규정을 적용한다"는 경과조치를 두기 때문입니다. 오래된 근저당이 있는 집이라면 지금 표보다 적은 금액이 적용될 수 있습니다.
인천은 어느 구간인가요?
인천은 광역시지만 상당 부분이 수도권정비계획법상 과밀억제권역이라 그 지역은 과밀억제권역 구간(1억4,500만원 / 4,800만원)입니다. 시행령은 광역시 구간에서 과밀억제권역에 포함된 지역과 군 지역을 빼고 있어, 인천의 일부 지역과 광역시의 군 지역은 다른 구간이 될 수 있습니다.
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최종 업데이트 · 근거: 주택임대차보호법 제8조, 같은 법 시행령 제10조·제11조와 부칙 경과조치, 민사집행법 제246조 제1항 제6호, 채무자회생법 제383조·제580조, 같은 법 시행령 제16조