최우선변제금이란 — 지역별 금액표와 개인회생에서의 역할

지역별 금액표 (2026년 기준)

보증금이 가운데 기준 이하일 때만, 오른쪽 금액까지 먼저 돌려받습니다. 집이 경매로 넘어가도 은행보다 먼저입니다.

예를 들어 대전은 광역시 구간입니다. 보증금 8,500만원 이하면 2,800만원까지 먼저 돌려받습니다.

인천은 과밀억제권역이라 4,800만원 구간입니다. 천안·청주 같은 시 지역은 2,500만원 구간입니다.

서울 5,500만원, 인천 4,800만원, 대전·대구 2,800만원, 그 밖 2,500만원.

조건이 있습니다 — 이사와 전입신고

이사(인도)와 전입신고를 마쳐야 합니다. 경매가 시작되기 전에 갖춰야 인정됩니다.

확정일자는 최우선변제의 요건은 아닙니다. 다만 넘는 금액을 순위대로 받으려면 받아 두는 것이 안전합니다.

보증금이 구간 기준을 조금만 넘어도 통째로 제외됩니다. 4,800만원 구간에서 보증금 1억 5천이면 한 푼도 최우선변제받지 못합니다.

이사·전입신고가 먼저입니다. 보증금이 기준을 넘으면 통째로 빠집니다.

개인회생에서는 왜 중요한가요?

개인회생은 재산을 팔았을 때 값(청산가치(재산을 팔았을 때 값))보다 많이 갚아야 인가가 납니다. 전세·월세 보증금도 재산으로 잡힙니다.

이때 최우선변제금만큼은 재산에서 뺍니다. 어차피 세입자 몫으로 보호되는 돈이기 때문입니다.

서울에서 보증금 6,000만원이면, 재산에 잡히는 건 5,500만원을 뺀 500만원입니다. 원룸·다세대는 0원으로 잡히는 경우도 흔합니다.

1. 위 표에서 내 지역 구간을 찾습니다
2. 보증금에서 최우선변제금을 뺍니다
3. 남은 금액만 재산(청산가치)으로 잡힙니다 — 그만큼 갚을 총액이 내려갑니다

보증금에서 최우선변제금을 빼고 남은 돈만 재산으로 잡힙니다.