면책된 잔금이라도 상대방은 이행을 거절할 수 있다 — 대법원 2026. 9. 23. 판결

어떤 사건이었나

대지권등기가 안 된 아파트였습니다. 원고들은 수분양자들의 호실을 경매로 사거나, 경매 매수인에게서 다시 산 사람들입니다.

원고들은 분양자 지위에 있는 피고들에게 대지지분 이전등기를 청구했습니다. 피고들은 “분양잔금을 받지 못했다”며 동시이행을 주장했습니다.

원고들은 수분양자의 잔금 채무가 파산·개인회생에서 면책(남은 빚 갚을 책임 면제)됐으니 그 주장은 안 된다고 맞섰습니다. 원심은 피고들 손을 들었고, 대법원은 상고를 기각했습니다.

면책된 분양잔금을 이유로 분양자가 등기를 거절할 수 있느냐가 쟁점이었습니다.

면책은 빚이 “사라지는” 것이 아니었나

채무자회생법은 개인회생 면책을 받으면 변제계획대로 갚은 것을 빼고 “그 책임이 면제된다”고 정합니다(제625조 제2항). 파산 면책도 같은 구조입니다(제566조).

대법원은 여기서 면책을 이행을 강제할 수 없게 되는 것으로 봅니다. 채권자는 소송·압류로 받아낼 수 없지만, 채무 자체가 없어지는 것은 아닙니다.

평소에는 차이가 거의 없습니다. 카드사나 대부업체는 면책 뒤 그 빚을 받아낼 방법이 없습니다.

차이는 상대방도 나에게 줄 것이 있는 계약에서 드러납니다.

면책은 받아낼 힘을 없애는 것이고, 빚 자체는 남는다는 것이 판례입니다.

동시이행항변권이란 — 쉬운 예

동시이행항변권은 매매처럼 서로 대가를 주고받는 계약에서, 상대가 자기 몫을 내놓지 않으면 나도 내 몫을 거절할 수 있는 권리입니다.

대법원은 이 권리의 담보 기능이 상대방에게 파산·회생 절차가 시작되거나 면책이 나도 특별한 사정이 없는 한 유지된다고 봤습니다.

가상 예를 들어 보겠습니다. A씨가 분양계약 잔금을 못 낸 채 면책을 받았다면, 분양자는 그 잔금을 강제로 받아낼 수는 없습니다.

하지만 A씨가 등기를 넘겨 달라고 하면 잔금을 내거나 이행을 제공할 때까지 거절할 수 있다는 것입니다.

“네가 줄 때 나도 준다”는 방패는 면책 뒤에도 남는다는 뜻입니다.

면책을 앞두거나 받은 사람이 확인할 것

신용카드·대출처럼 이미 돈을 받기만 한 빚은 상대방이 나에게 줄 것이 없습니다. 그래서 이 판결이 문제 될 일이 거의 없습니다.

살펴볼 것은 분양권·매매·공사처럼 양쪽 이행이 아직 끝나지 않은 계약입니다. 면책을 받아도 그 물건이나 등기를 받으려면 내 몫을 내야 할 수 있습니다.

분양권이 있는 경우는 분양권 있는 개인회생, 면책 뒤 정리는 개인회생 면책 후를 함께 보세요.

1. 진행 중인 계약 가운데 아직 받을 것이 남은 계약을 적습니다
2. 그 계약에서 내가 못 낸 돈(잔금 등)이 얼마인지 확인합니다
3. 신청 전 상담에서 그 계약을 유지할지, 정리할지 따로 묻습니다

돈만 빌린 빚은 영향이 적고, 주고받는 계약이 남았으면 따로 따져야 합니다.