집을 지키면서 개인회생, 가능할까요

집이 있으면 개인회생이 안 되나요?

집이 있다고 신청 자격이 없어지지는 않습니다. 다만 집에 걸린 대출은 개인회생으로 줄어드는 빚이 아닙니다.

은행이 집에 근저당을 잡아 둔 권리를 별제권(담보 잡힌 빚)이라고 합니다. 담보 잡힌 빚에서 다른 채권자보다 먼저 받을 권리입니다.

이 권리는 개인회생 절차와 따로 행사할 수 있습니다(제586조, 제411조·제412조 준용).

그래서 질문은 두 갈래입니다. "집 때문에 청산가치(재산을 팔았을 때 값)가 얼마나 오르나", "담보대출은 어떻게 감당하나". 청산가치부터 보겠습니다.

집이 있어도 신청은 됩니다. 단, 집에 걸린 대출은 줄지 않습니다.

집은 청산가치에 어떻게 들어가나요?

청산가치(재산을 팔았을 때 값)에는 집 시세에서 담보대출 잔액을 뺀 금액이 들어갑니다. 보호받는 세입자가 있으면 그 보증금도 뺍니다.

경우 1처럼 1억원이 남으면, 변제기간 동안 갚는 총액(현재가치)이 1억원 이상이어야 인가됩니다(제614조 제1항 제4호). 월 변제금이 크게 오를 수 있다는 뜻입니다.

경우 2는 집 몫의 청산가치가 0원입니다. 대신 대출이 시세보다 많아 담보대출 자체를 감당하기가 더 어렵습니다.

청산가치에는 집 시세에서 담보대출 잔액을 뺀 금액이 들어갑니다.

담보대출은 그대로 두면 어떻게 되나요?

더 큰 문제는 이쪽입니다. 신청 뒤 집행권원을 근거로 국가기관(법원·집행관)이 채무자의 재산을 강제로 회수하는 절차의 총칭입니다 — 통장 압류, 급여 압류, 유체동산 압류(빨간딱지), 부동산 경매가 여기에 속합니다." data-href="/term/gangje-jiphaeng/">강제집행을 포괄적으로 금지하는 명령입니다(채무자회생법 제593조) — 독촉 전화까지 법적으로 멈추는 장치입니다." data-href="/term/geumji-myeongryeong/">금지명령(압류 막는 명령)(압류 막는 명령)을 받으면 특정 채권자에게만 따로 갚는 것이 원칙적으로 막힙니다.

서울회생법원 직무편람도 이때부터 주택담보대출 원리금 변제가 금지돼 연체 상태가 될 수밖에 없다고 설명합니다.

개시결정(절차 시작 결정)이 나면 담보권 경매는 인가결정일 또는 폐지결정 확정일 중 빠른 날까지 멈춥니다(제600조 제2항). 하지만 인가 뒤에는 은행이 다시 경매를 진행할 수 있습니다.

아무 대책 없이 신청하면 "변제계획은 인가됐는데 집은 경매로 넘어가는" 일이 생길 수 있습니다.

대책 없이 신청하면 인가 뒤에 경매가 다시 진행될 수 있습니다.

경매가 이미 진행 중이라면?

• 신청과 함께 중지명령을 신청할 수 있습니다. 담보권 실행을 위한 경매도 대상입니다(제593조 제1항 제3호). 효력은 개시 여부가 결정될 때까지입니다
• 개시결정이 나면 경매는 인가 때까지 자동으로 멈춥니다(제600조 제2항)
• 다만 멈출 뿐 사라지지는 않습니다. 인가 뒤 은행과의 정리 방안이 없으면 경매가 다시 진행될 수 있습니다
• 경매개시결정이 이미 있으면 아래 서울회생법원 프로그램은 신청 제외 대상입니다(직무편람 안내문 기준)

매각기일이 가깝다면 서류 준비보다 상담 순서가 먼저입니다. 중지명령은 신청이 접수돼야 낼 수 있어, 며칠 차이가 결과를 바꿀 수 있습니다.

중지·금지명령 자체는 금지명령·중지명령 안내에 정리돼 있습니다.

중지명령으로 멈출 수 있지만, 경매가 사라지는 것은 아닙니다.

서울회생법원 주택담보대출 채무재조정 프로그램이란?

서울회생법원은 2019년 1월 17일 신용회복위원회와 협약을 맺고 이 프로그램을 운영해 왔습니다. 개인회생을 하면서도 집에 계속 살 수 있게 하려는 제도입니다.

지원 내용은 연체이자 감면, 원금·이자 상환 유예(거치기간), 상환기간 연장입니다. 담보채권자(은행) 동의가 있어야 하고, 합의가 안 되면 일반 방식으로 진행됩니다.

면책을 받아도 근저당은 그대로입니다. 담보는 면책의 영향을 받지 않으므로(제625조 제3항), 근저당을 지우려면 대출 원리금을 결국 다 갚아야 합니다.

합의되면 거치기간 동안 낼 이자를 추가생계비(주거비) 한도 안에서 생계비에 넣어 줍니다. 대신 일반 채권자 몫이 줄지 않도록 변제기간을 늘려 운영합니다.

이자를 일정 기간 이상 밀리면 경매가 다시 진행될 수 있습니다.

요건이 까다롭고 은행 동의가 필요해 누구나 쓰지는 못합니다.

다른 선택지도 있나요?

• 배우자 명의 집이면 서울회생법원은 원칙적으로 청산가치에 넣지 않습니다(실무준칙 제406호). 다만 실제로 내 돈으로 산 명의신탁이거나 신청 전 넘긴 이력이 있으면 달라집니다
• 담보 없는 빚이 많지 않다면 개인회생 대신 신용회복위원회 채무조정이 맞을 수 있습니다
• 대출이 시세보다 훨씬 많고 소득으로 감당이 어렵다면, 집을 정리하고 월세를 추가생계비로 소명하는 쪽이 현실적일 수 있습니다

어떤 제도가 내 상황에 맞는지는 제도 진단에서 확인할 수 있습니다.

집과 차를 포함한 재산 전반은 개인회생 재산 보호에서 이어서 볼 수 있습니다.

배우자 명의 집·신복위·집 정리까지 함께 비교해 보세요.